Nel caso di acquisto di un immobile realizzato da un’impresa di costruzioni, come la società Carli Costruzioni, la vendita è soggetta ad iva.
L’iva viene pagata all’impresa che deve emettere corrispondente fattura.
Per gli immobili ad uso abitativo l’aliquota iva è del 4% (se vengono richieste le agevolazioni prima casa) oppure del 10% (in caso di acquisto senza agevolazioni prima casa oppure in caso di acquisto di abitazioni di lusso).
È possibile richiedere l’aliquota agevolata prima casa al 4% anche per l’acquisto della prima autorimessa di pertinenza.
L’eventuale acquisto di ulteriori autorimesse oltre alla prima sarà sempre soggetta ad iva con l’aliquota del 10%.
Quando verrà stipulato l’atto di acquisto in aggiunta all’iva, dovranno essere versate al notaio le imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa (per un importo complessivo di euro 600), i bolli nella misura forfettaria di euro 230 e la tassa ipotecaria dell’importo di euro 90.

Le agevolazioni per chi compra

1. L’agevolazione prima casa

   L’agevolazione prima casa comporta la riduzione dell’aliquota iva dal 10 al 4%.
   Per conseguire l’ agevolazione, è necessario:
   - che la casa non appartenga alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
   - che chi compra sia residente nel Comune dove si trova la casa; oppure che vi si stabilisca entro 18 mesi dall'acquisto oppure che svolga la propria attività (non solo lavorativa, ma ad esempio anche per motivi di studio) in quel Comune;
   - che chi compra non possegga da solo o con il coniuge un'altra casa nel Comune dove si trova quella comprata;
   - che chi compra non sia titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, in tutta Italia, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su di un'altra casa acquistata, anche dal coniuge, con le agevolazioni prima casa.
   Recentemente l’agevolazione è stata estesa anche al caso in cui chi compra risulti ancora titolare di una casa acquistata con le agevolazioni prima casa, purché la venda entro un anno dal nuovo acquisto. In questo caso è possibile richiedere le agevolazioni anche se la “vecchia prima casa” si trova nello stesso Comune della nuova casa da acquistare.
   Il regime fiscale agevolato della prima casa si estende anche alle pertinenze: insieme alla casa si possono infatti acquistare, con atto unico o con più atti separati, le pertinenze, una per ciascuna categoria catastale, (C/2 - cantina magazzino, C/6 - autorimessa, C/7 – tettoia), pagando l’aliquota iva ridotta.
   
   Chi compra la casa con le agevolazioni prima casa, se la vende prima che siano passati 5 anni dall'acquisto, deve pagare una somma pari alla differenza tra l’imposta agevolata (4%) e l’imposta ordinaria (10% ) aumentata di una sanzione del 30% oltre agli interessi. E’ consentito tuttavia rivendere la prima casa senza pagare la sanzione se, entro 1 anno dalla vendita, si acquista un'altra casa da utilizzare come propria abitazione principale (cioè effettivamente adibita a propria residenza).
    

2. Il credito di imposta

   In caso di vendita della prima casa e riacquisto entro un anno di un’altra casa la legge riconosce un credito di imposta pari alla minor somma tra l’imposta pagata con il primo acquisto e quella dovuta per il nuovo acquisto.
   Il credito d’imposta sorge se:
   - viene venduta una casa comprata con le agevolazioni prima casa;
   - viene comprata un'altra casa con le agevolazioni prima casa entro 1 anno dalla vendita.
   Esempio
   Gennaio 2006: si compra una prima casa con le agevolazioni prima casa (imposta pagata 2.500 euro)
   Gennaio 2017: si vende la casa
   Dicembre 2017: si compra una nuova prima casa (imposta dovuta 3.500 euro) Il credito di imposta è pari a 2.500 euro
   Il credito d’imposta non può essere portato in detrazione dall’iva dovuta per il nuovo acquisto ma deve essere portato in detrazione nella dichiarazione dei redditi.
    

3. La detrazione del 50% dell’iva

   Fino al 31 dicembre 2017 (non è ancora certo se verrà prorogata) è possibile portare in detrazione dalla dichiarazione dei redditi il 50% dell’iva pagata per l’acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B, cedute dalle imprese costruttrici.
   La detrazione, pari al 50 per cento dell’iva pagata, va ripartita in dieci quote costanti nell’anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d’imposta successivi.

4. La detrazione per l’acquisto di posti auto

   E’ possibile detrarre una percentuale del costo sostenuto per l’acquisto del box o del posto auto, per quanto riguarda le spese imputabili alla loro realizzazione.
   a detrazione spetta in relazione alle “spese imputabili alla realizzazione”, che risulta da apposita attestazione da rilasciarsi a cura della società venditrice.
   
   La legge stabilisce un importo ed una percentuale massima su cui calcolare la detrazione, che sono soggette a variazione anno per anno (attualmente, fino al 31 dicembre 2017, la detrazione spetta nella maggior misura del 50%, fino ad un ammontare massimo di €. 96.000,00).
   
   La detrazione, nel caso di acquisto di box auto o posti auto già realizzati, è subordinata alle seguenti condizioni:
   
   a) che le spese imputabili alla realizzazione dei box o posti auto acquistati siano comprovate da apposita attestazione rilasciata dalla società venditrice dalla quale risultino:
   - le generalità (compreso il codice fiscale) dell’acquirente
   - l’identificazione del box/posto auto venduto (preferibilmente con gli estremi catastali);
   - l’identificazione dell’unità abitativa della quale il box/posto auto venduto costituisce pertinenza;
   - l’importo delle spese imputabili alla realizzazione;
   - il riferimento che la attestazione viene rilasciata ai fini della detrazione IRPEF ex art. 16bis TUIR DPR. 917/1986;
   
   b) che i pagamenti vengano effettuati con bonifico bancario o postale dal quale risulti:
   - la causale del versamento (da integrare con il riferimento al beneficio della detrazione ex art. 16bis TUIR DPR. 917/1986);
   - il codice fiscale del soggetto che effettua il pagamento (o comunque di tutti coloro che intendono beneficiare della detrazione);
   - il codice fiscale o la partiva IVA del beneficiario del pagamento.
   
   La non completa compilazione del bonifico bancario/postale priva il contribuente della possibilità di avvalersi della detrazione di cui trattasi.
   e non è stato stipulato un preliminare registrato, il pagamento con bonifico bancario deve essere effettuato il giorno della stipula dell’atto di acquisto.
    

5. La detrazione degli interessi passivi dei mutui stipulati per l’acquisto della prima casa

   Quando si stipula un mutuo ipotecario per acquistare l’abitazione principale è possibile detrarre dall'Irpef il 19% degli interessi passivi pagati ciascun anno.
   La detrazione va calcolata su un importo annuo massimo di 4.000 euro e ripartita tra tutti gli intestatari del mutuo.
   Per avere diritto alla detrazione è necessario essere intestatari del mutuo e proprietari dell'abitazione.
   Possono essere detratte anche le spese accessorie tra cui le spese notarili che includono sia l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo (con esclusione di quelle sostenute per il contratto di compravendita) sia le spese sostenute dal notaio per conto del cliente (per esempio, l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca).