Quando si parla di immobili si sente spesso parlare anche di valore catastale e della sua importanza.
Per definizione, il valore catastale di un edificio o di un terreno si ottiene moltiplicando la rendita catastale (del fabbricato) o il reddito dominicale (del terreno) non rivalutati, come si trovano indicati nella visura catastale, per un coefficiente stabilito dalla legge e che può variare in base alla categoria catastale a cui appartiene l’immobile stesso.

Il valore catastale, detto anche valore fiscale, non è quindi il valore di mercato, ma va tenuto ben presente al momento della compravendita immobiliare, in quanto il prezzo di compravendita non deve essere inferiore al valore catastale, col rischio di ricevere – se si andasse sotto – cartelle esattoriali da parte della Agenzia delle Entrate per mancato versamento delle dovute imposte.

Purtroppo, l’evasione fiscale è ancora molto diffusa nel settore immobiliare e questo è l’unico modo per cercare di contrastarla.
Qualora, per l’esigenza di vendere alla svelta, il prezzo concordato risultasse alla fine inferiore al valore catastale, è consigliato allegare all’atto di compravendita una perizia giurata effettuata da un professionista abilitato in cui si relaziona il reale valore di mercato dell’immobile, prendendo in considerazione tutte le reali caratteristiche del bene, così da difendersi in caso di accertamento dell’Agenzia delle Entrate.

Ecco perché, prima di vendere o di acquistare casa, è sempre bene calcolare il valore catastale dell’immobile stesso. Anche quando si stipula un contratto di locazione, il valore catastale serve a determinare il canone di locazione annuale e mensile: tenete presente che per legge il canone annuo non deve essere inferiore al 10% del valore catastale.
 

Come si calcola il valore catastale?

Come anticipato sopra, il valore catastale di un fabbricato si ottiene moltiplicando la rendita catastale dell’immobile non rivalutato, come indicati nella visura catastale, per un coefficiente stabilito dalla legge, variabile in base alla categoria catastale.

Le categorie catastali di appartenenza degli immobili, cui si applicano i diversi coefficienti di calcolo, possono variare in base alle caratteristiche tecnico-fisiche delle unità immobiliari. Le principali sono: A per gli immobili a destinazione ordinaria (con coefficienti diversi tra prima e seconda casa), B per immobili a uso collettivo, C per quelli commerciali e pertinenze.

Il valore catastale è utilizzato come valore di riferimento per calcolare una serie di imposte: di registro, ipotecarie, catastali, di donazione e di successione. Per questo è molto importante per la fiscalità.

 
Se l’immobile non è censito al Catasto?

Ci possono essere fabbricati non censiti al catasto, quindi che non risultano sulle mappe catastali, i cosiddetti “immobili nascosti” al Catasto. In tal caso manca la rendita catastale alla singola unità immobiliare, ovvero l’elemento fondamentale per il calcolo, quindi tali immobili evadono la fiscalità.

Può essere attribuita ai fini fiscali, una rendita presunta, che è calcolata in via provvisoria per permettere di applicare immediatamente la fiscalità dovuta dall’unità immobiliare non censita o non censita correttamente, in attesa della rendita definitiva. Quest’ultima verrà attribuita in seguito alla presentazione dell’accatastamento dell’immobile, con le corrette procedure tecniche previste dalla legge, al Catasto Fabbricati.

In pratica, la domanda di accatastamento è una dichiarazione in cui si chiede che l’immobile venga iscritto nel catasto degli immobili. La rendita catastale attribuita sarà poi notificata dall’ufficio dell’Agenzia del territorio al contribuente.